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刚刚完成新一轮人事布局的招商地产[微博](17.86, -0.46, -2.51%)(000024.SZ)，开始加速向商业模式变革演进，旗下的商业地产在分立3年之后有望展开更大动作。
4月16日，《第一财经日报》记者从有关人士处获悉，招商地产正在酝酿将部分商业资产进行资本化改造，以探索商业地产的进入与退出方式。
目前，招商地产针对商业资产的资本化运作已经准备了不止一种方案，并有望在2014年上半年浮出水面。
尽管国内REITs尚面临种种限制，但海印股份(9.81, -0.01, -0.10%)(000861.SZ)商业地产证券化、万通地产(3.43, -0.08, -2.28%)(600246.SH)以股权换基金等方式为商业地产的资本运营提供了借鉴。
商业资产资本化
记者从上述人士处获悉，招商地产为此已经进行长达一年多的调研酝酿，但最终以何种方式进行资本运作仍有待有关部门审批。
4月15日，招商地产发布公告称，公司拟将旗下位于深圳的蛇口科技大厦、招商科技大厦二期、花园城数码大厦、蛇口花园城商业中心、新时代广场五项资产及出资300万现金，分别设立五家子公司。
招商地产将聘请专业评估机构对上述五项资产及其成立的五家子公司100%股权进行价值评估。五家子公司成立后，全部股权将在产权交易所进行公开挂牌并转让。
在楼市降价传闻不断及李嘉诚家族企业近期不断出售内地物业背景下，上述举动引发外界对招商地产欲套现离场的种种猜测。
但上述知情人士透露，招商地产的主要目的是为盘活旗下现有的成熟物业，为未来对商业地产的进一步资本运作做好准备。
作为资本运作的第一步，招商地产首先要把这些目标资产进行股权改造，以建立起公司化的架构，否则目标资产以资产形式存在，就只能简单地对外出售。目前，招商地产所有新发展项目，都是一个项目成立一家公司，以便于后期运作。
该人士表示，尽管五个商业项目资产要挂牌转让，但招商地产绝不会进行简单的出售套现，最终是以股权、基金还是其他方式运作仍未确定。
在五大资产中，蛇口花园城商业中心一度是该片区中最大的购物广场，其余四项均为商务办公性质的写字楼，新时代广场为蛇口地标。
从公开资料来看，新时代广场价值不菲，为188.8米高、38层的5A智能甲级写字楼，深圳市三大金牌写字楼之一，前临珠江口，背倚生态大南山，远眺香港。该栋大厦建筑面积8.7万平方米。2013年深圳甲级写字楼售价为4.7万元/平方米。
目前，这五大项目资产均属于深圳招商商置投资有限公司，该公司为招商地产的商业运营平台，为2011年3月招商地产的新派生公司。
产融互动走凯德模式
上述人士表示，在连续完成在香港借壳上市、A股资产注入和增发、高管人事变动等一系列动作之后，招商地产接下来将进一步深挖商业地产潜能。
根据4月15日公告，招商地产于4月14日召开股东大会，其中包括在新一轮的人事调整后，孙承铭被选为招商地产董事会董事长，正式接任林少斌。
招商地产董事总经理贺建亚在股东会上表示，除将住宅地产继续作为公司一个重要业务领域之外，对非住宅业务公司也进行了一系列的筹划和试点。
在整个融资安排上，贺建亚明确：“招商地产会在筹资计划方面广开融资渠道，创新各种方式，使公司的财源能够开源。”
招商地产内部人士向记者表示，目前公司的出租性物业资产体量很大，但租金收入增长有限，完全可以拿出来做很多文章。
年报显示，2013年招商地产实现投资物业租金收入约7.7亿元，目前已建成的商业物业约110万平方米，在建面积约120万平方米。
有机构预估认为，目前招商地产旗下的商业地产资产规模已经超过100亿元，在招商地产总资产中所占比例大概为10%。
目前，招商地产已经形成境内境外双资本驱动、住宅加商业齐飞的商业模式，2013年公司营业收入同比增长28.74%至325.68亿元。
在2011年将商业地产分立出来并不断将资产纳入招商商置后，招商地产就不断加快商业地产的布局，蛇口海上世界项目去年底开始营业。
对于在商业地产方面的投资策略，贺建亚曾对媒体称，短期还是要实现有效的销售，实现现金流平衡和一定的利润，中期通过金融退出的方式来实现中期的循环利润，这两种方式一定要循环，这也意味着资金沉淀会越来越多，而最终的运营模式还是会逐渐过渡到轻资产运营模式。
贺建亚称，公司在商业地产方面不会一直盲目持有，因为没有任何东西是永远保值的，也没有什么东西是不能卖的，只不过要选择合适的时机、合适的方式出售。
在商业地产运营管理方面，贺建亚对凯德置地的商业运营极为推崇。为此，招商地产还与凯德置地进行过学习交流。
凯德置地的商业运营模式，主要是实现地产业务和金融业务的产融互动，但目前由于国内REITs仍未能成行，开发商效仿该模式仍有难度。不过，去年5月份，海印股份就发布公告拟以旗下15处商业物业未来5年的租金收益为标的，发起不超过16亿元的专项资产融资计划。万通地产在去年底则以总价约11.98亿元向旗下基金管理平台出售公司所持北京金通港房地产开发有限公司34%的股权，相当于做了一个变相的商业地产融资。
包括万科(000002.SZ)在内，进军商业地产并非只为商业而商业，而是想孵化其资产证券化的管理模式。从凯德转向万科的北京万科公司总经理毛大庆曾表示，未来万科旗下商业项目进入中后期，将考虑以股权或者债券等多种方式“退出”。
贺建亚曾坦言，招商商置要想有效发展起来，一定需要基金的有效介入，走新加坡凯德置地的模式，而招商局集团旗下的招商资本和招商证券[微博](10.73, -0.07, -0.65%)的私募产业投资基金都能为招商地产的商业地产提供强有力支持。