导致房屋“未老先衰”的主因是全寿命期管理整个出了问题
房屋的耐久性是整个房屋可持续发展的关键指标，有大量专家也长期致力于房屋耐久性研究，并且建议进一步提高房屋的合理使用寿命的下限。现行规范要求民用建筑的合理使用寿命仅为50年，现在以清华大学副校长袁驷为代表的一批工程专家都建议将之提升到70年，因为根据我国现在的土地批出制度，土地的使用权批出是70年，至少建筑物的合理使用寿命能与土地批租年限相匹配。
然而，现实是，即使50年这一使命寿命要求都还达不到。住建部副部长仇保兴曾说过，中国房屋的实际平均使用寿命不到30年。对这一现象，从我过去的经验来看，可能主要还是因为经济原因带来的大拆大建，导致房屋本来使用寿命还不到就拆掉了，这非常可惜;但这次浙江奉化坍塌事件又超出了我原来的经验。塌掉的房屋才20年房屋的结构就已经不行了，房屋的寿命严重“缩水”，除了台风袭击等一些特殊原因，从房屋的全寿命周期来看整个都出了问题。
房屋的寿命会“缩水”原因是多方面的，可能的原因需要从设计、施工和使用的全寿命期去查找。这里就涉及到一个核心的问题，是现在没有一个法律法规能够从建筑物全寿命期去统筹规范管理和落实各方在质量安全上的具体责任。现有的《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程安全质量管理条例》仅仅是覆盖建设过程，不覆盖使用期。且这些法律法规本身就存在一些缺陷，因此执法效果也非常不好，一直饱受诟病，而房屋使用周期相关的法律在我国更是空白。
法律缺位成为厘清责任主体的障碍
现在倒塌的房屋可能仅仅是开始，很难排除还会出现其他房屋非正常倒塌的情况，因为同一个时期的设计、施工水平，包括使用管理方式等，都会有很多相似之处。一般的房屋技术上没有什么太大的难度，如果是正规设计，可能本身问题不会太大，但因施工中的偷工减料导致的质量缺陷普遍存在，而使用期因装修而影响承重结构的情况也时有发生，加上使用期维护维修管理很多不到位，都可能导致建筑物达不到设计使用寿命。
其实这些问题建筑界很早就注意到了，陈肇元院士早在2007年就组织了一个中国工程院的课题小组来研究如何从全寿命期完善我国建筑物质量安全管理的问题，并希望能推动政府出台一个条例来至少弥补房屋建筑物使用期的法律空白。这个法规的建议稿也早已起草完毕，我也参与了这个工作，但是至今没有见到这个条例出台。这次奉化的楼出现C级楼房要加固但最后没有实行，有一部分原因是卡在费用如何分担的问题上了。如果我们这个条例当时能及时出台，或许奉化这个危房就能得到及时恰当的依法处置了。
当前我国法律的一大空白，是在区分所有权的物业中，常常缺乏一个能够代表房屋公共空间所有权的法律主体。我国商品房都是以区分所有权的方式销售的。当前法律对房地产开发商要求的义务仅仅是落实房屋的前期物业，之后政府设想是以业委会的方式进行管理。但现实情况是很多地方业委会根本成立不起来，于是公共空间所有权的法律主体缺位了。虽说所有的小业主都是所有人，但就公共空间的所有权怎么行使，责任怎么落实，在没有业委会的情况下，就没有办法形成集体意志，也就没有集体的行动能力。
因此，要以区分所有权方式销售房屋，就必须在这之前就落实责任主体，然后才能以区分所有权的方式销售。否则等到房屋的所有者变成了许多小业主，然后再让他们重新形成集体决策能力，这是十分困难的。因此，我们建议法律应该要求开发商在售房之前就必须完成业委会的注册登记，作为取得房屋预售许可的前置条件。国家可以出台初始的业委会章程，供开发商在一定的选择权内执行。开发商在开始售房之前本身就是房屋业主，可以依法行使其在业委会中的权利;在售房后，则小业主会自动成为业主权利的继承人，有权通过业主大会来改选业委会、修改业委会章程，但在此之前，小区依然可以按照初始章程在业委会的领导下得到有序管理。这样房屋始终有一个整体的法人来负责。
另一个问题是，一旦使用期房屋出现问题，钱从哪儿来?当然，我国规定了设立公共维修基金，但这笔钱必须经由业委会才能动用，目前很多小区这笔钱动不了。而且，这笔钱对于像奉化那样的危房可能也不大够。另外，我国现在法律规定房屋的主体结构是终身保修，终身保修意味着原来的施工承包商必须要来维修。但问题是企业是会不断变动，会有合并、拆分，有的甚至倒闭(如奉化的这个就十分典型，原来的施工单位已经一分为四了)。这就导致房屋一旦出现问题，理论上来说是应该有人来负责，但实际上找不到人来负责保修。
这种情况下，就必须要求要有配套的保险措施来弥补。但在这方面，法律恰恰是缺位的。应该配套的有一个房屋主体结构终身保修保险，像交强险那样强制上保险，就可以很好解决这个问题。这个保险应该作为房屋竣工验收的前置条件，要求房屋在验收前必须上保险，否则就不予验收。这样，保险公司就会来跟踪房屋质量，预先把好房屋的质量关，以免日后房屋出现质量问题索赔。如果不合格保险公司就不给保险，房屋就无法交工。这样就可以通过发挥市场机制的力量，来约束施工过程中出现的偷工减料等的问题。同样，对于非主体结构，我国法律也规定有2-5年的保修期，这个维修责任也应该是承包商负责，但现实中也往往不易落实，对于这种短周期的维修责任，因为承包商存续的可能性还很大，可以采用工程担保的方式，建立房屋质量保修担保，如果承包商拒绝来维修，则担保机构可以代为维修后再向承包商追偿，这样将极大地增强对购房人合法权益的保障，并通过有效的追责机制来增强施工方的自律，从而有效提升工程质量。现在急需建立这样的工程保险与担保机制。
建议设立首席设计师来统筹设计施工全过程
提到建筑质量，上世纪三四十年代茅以升修建的钱塘江大桥是一个典范，因为那时茅以升是一个全过程对大桥负责的技术专家，在建设中有绝对的权威。而在我们现在的建设体制中设计、施工是割裂的，设计管设计，施工管施工，设计师做完设计，就由监理来监管施工。但是监理的这个角色在国际上找不到对应的，国际上会有一个总技术负责人全方位统筹建筑设计施工全过程，而我国现在是没有的。
我们现在设计师不统筹、监理又统筹不了，就只有业主自己来做统筹者，但业主常常是外行。开发商当然现在也比较专业，但在法律上他既负不了设计责任，也负不了施工责任，真正来承担这个统筹任务也有很大难度。开发商常常更是有着很强的经济动机，怎么去省钱，怎么去和规范打擦边球。我们要有一个概念，就是国家的规范标准，都是按最低质量标准来要求的。因此，我们现在所有的房屋，即使假设开发商都是守法的话，那么也只是执行最低标准，是一种底线思维。设计师不去统筹，业主、监理都只能按照国家规范的最低标准去要求承包商。而设计师的荣誉却和他的作品是紧密联系在一起的，他有义务也有动机来确保工程质量全面满足使用要求，这个标准应该是高于国家标准的。
因此，必须要有一个设计施工全过程的统筹者，才能真正有效提升我国的工程质量。所以我们在给住建部的课题研究里提出，每个工程项目都应该任命一位首席设计师，来对设计施工全方位统筹。
政府应对老旧房屋管理担责：重普查 重维护
目前建筑法没有全面覆盖建筑物的全寿命期。使用期的法律规范是空白，因为政府之前没有用法律将各方面的责任分清楚、分好，于是有很多遗留问题，一旦出现危房，找不到其他安全责任人，政府就不得不来补位。但政府的钱也不是说拿出就能拿出来的，它花的是我们纳税人的钱，财政预算中也不可能预留有这么庞大的资金来一举解决这些遗留问题。
既然奉化出了这样的问题，也给我们敲响了警钟，政府应尽快开展老旧房屋普查，及时排查危房并采取有针对性的措施。通过一定范围的普查，大概就能掌握清楚，看看这些遗留问题究竟需要投入多大规模的资金维修。
我国长期重建设，轻维护。国外的房屋用二、三十年基本上看不出来，因为在国外有非常严格的维修维护的标准，作为业主或者是开发商，各自承担什么样的责任来维护，规定的十分清晰。房屋的耐久性与维修维护的相关性是很强的，房屋和汽车一样，也是需要长期、定期的维护、保养，才能够保持它的性能，避免所建房屋重蹈“未老先衰”的覆辙。
全面提升工程质量要从建筑法和招投标法改起
现在房建领域基本上没有什么技术上是实现不了的，针对普通的房屋建筑物都有相对健全的规范标准体系;现在核心问题是管理问题，包括立法的问题，包括各方的权利义务关系和责任分配，也包括法律法规的可执行性问题，这些涉及到对相关法律法规的调整。今后需要系统的改革，从建筑法和招投标法改起。建筑法在不少方面已成为完善我国建筑质量保障的障碍。如建筑法的立法思想缺乏全寿命视角，现在要弥补这个空白，如果不从建筑法改起，单单从下位法规改起，可能就会缺乏相应的上位法依据。再如建筑法的立法思想缺乏尊重市场配置资源的决定性作用的意识，其规定的强制监理制度违背市场规律，已经使工程监理之路越走越窄，还成为设立设计施工全过程的专业统筹人的障碍，如果不修改建筑法，则相应的改革就不可能落实。现在业界已经形成了取消强制性监理制度的共识，但建筑法则成为相关改革的障碍。建筑法的立法思想还缺乏风险保障意识，国际惯例的工程担保和工程保险制度在其中完全没有任何体现，是导致我国相应的市场化的工程风险保障机制长期发育缓慢的重要原因。招投标法最大的问题就是将设计咨询服务混同于施工服务，都采用无差别的招投标，导致我国工程设计市场恶性价格竞争泛滥，设计师的价值得不到足够的尊重和经济回报，严重伤害设计师的积极性;加上设计取费往往并不包括施工阶段服务，这是造成我国设计越来越脱离施工的一个重要原因。
此外，我们觉得国家的立法程序也应该有一些改革。目前我国的立法是典型的部门立法，任何立法建议都必须先经由一个部委来组织起草，否则就无法纳入进入相应的立法程序，这就造成一些超越部门利益，或是加重部门责任而社会迫切需要的立法迟迟不能出台的重要原因，同时也造成了法律的碎片化，本来应该一部法律来解决的问题，因为部委职责分工的原因，而不得不搞成多部法律，然后彼此之间还常常相互冲突，搞得市场和社会无所适从，这也是很多法律执行效果不理想的一个重要原因。最后是执法不严和选择性执法的问题，这个问题希望能够通过反腐败和加强行政问责而能有所改变。
现在新一届政府为推动下一步的改革设立了全面深化改革领导小组，我们非常期待这个深改组能够突破既有的条块分割和部门立法的问题，并能积极发动社会力量的参与，使配合相关改革的立法工作能尽快推动，早日解决这些迫在眉睫的问题。